7 étapes pour réussir son investissement locatif

Vous souhaitez investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous hésitez à vous lancer dans votre premier investissement locatif plutôt que dans l’achat d’une résidence principale ? Découvrez nos conseils pour réussir votre investissement locatif, ainsi que tous ses avantages.

Qu’est ce que l’investissement locatif ? 

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un logement dans l’objectif de le louer sur une période donnée, via un bail. Il peut s’agir d’un bien immobilier neuf ou ancien, tel qu’un appartement ou une maison. 

Quelles sont les étapes pour réussir son investissement locatif ?

1. Choisir le bon secteur géographique et étudiez le marché

Choisir un bon emplacement est primordial pour réussir votre investissement immobilier locatif. Vous devez pour cela étudier le marché , par ville et également par quartier. Renseignez-vous notamment sur la croissance de la population dans la zone sélectionnée, les écoles et commerces à proximité, ainsi que la desserte des transports en commun. Les informations sur le bassin de l’emploi et les grandes industries présentes aux alentours de votre zone géographique sont également très utiles pour faire votre choix.

Il faut également que le secteur sélectionné dispose d’une forte demande locative. Une donnée importante pour pérenniser son investissement locatif ainsi que pour réaliser une plus value lors d’une éventuelle future revente. 

Par ailleurs, pensez à vous renseigner sur le marché locatif , comme le taux de logements vacants dans le ou les quartiers sélectionnés, ainsi que les tarifs pratiqués à la location. A noter que dans certaines communes ayant construit des logements neufs à l’époque de la défiscalisation Robien, l’offre locative est supérieure à la demande et les loyers sont peu attractifs. 

A l’inverse, si le bien immobilier est trop cher à la location, il va se louer difficilement. Il faut donc trouver le bon équilibre.

2. Penser investissement 

Votre objectif est de réaliser un investissement rentable. Il faut donc penser investissement pur et laisser le côté l’affect dans la sélection du bien immobilier. L’idée est d’acheter un bien qui plaise à d’autres que vous, tant pour la location que pour la revente à terme. Cependant, il ne faut pas chercher à acheter nécessairement le bien immobilier le moins cher. Allez visiter le quartier afin de vérifier qu’il soit attractif et qu’il réponde aux besoins de vos futurs locataires. 

Par exemple, si vous louez un appartement avec plusieurs chambres ou une maison, il est fort possible qu’une famille s’y installe. Il faut donc prêter attention aux crèches et écoles à proximité.

3. Diversifier ses sources d’investissement

L’apport mensuel doit rester faible afin de pouvoir diversifier ses investissements. Cette méthode permet de bénéficier de différentes sources de revenu et d’éviter les problèmes lors de loyers impayés ou appartement vacant entre deux locataires par exemple. 

4. Penser défiscalisation et non rentabilité 

Il faut savoir qu’un investissement immobilier prend de la valeur sur le long terme. Il faut donc plutôt travailler sur la défiscalisation de votre bien que sur une forte rentabilité de celui-ci. Grâce à votre investissement dans la pierre, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux. Voici certains des dispositifs mis en place par l’Etat :  

• Loi Pinel : elle permet une réduction de votre impôt sur le revenu sur 6, 9 ou 12 ans. La Loi Pinel concerne l'investissement locatif sur un logement neuf ou en cours de construction .Cela reste intéressant même si les loyers de ces types de bien sont plafonnés
• Loi Denormandie : elle permet également une réduction de votre impôt si vous investissez dans un bien immobilier ancien, situé dans une zone éligible à forte demande locative. Pour en bénéficier, il faut réaliser des travaux de réhabilitation représentant au minimum 25% du prix total de l’opération, dans une limite de 300.000€ 
• Dispositif “Censi-Bouvard” : il offre une réduction d’impôt dans le cas d’un investissement locatif dans le neuf en résidence meublée. Il peut s’agir d’une résidence avec services pour étudiants, personnes âgées, handicapées ou encore résidence d’accueil et de soins agréée.

5. Trouver un bon locataire

Une fois votre bien immobilier trouvé, vous devez sélectionner un locataire qui paiera tous ses loyers et qui ne dégradera pas votre bien immobilier. Pensez à demander une caution à votre locataire afin de vous prémunir contre d’éventuels manquements du locataire (loyer impayés ou dégradation).

Une agence immobilière peut vous aider à trouver le bon locataire si vous ne savez pas comment vous y prendre. 

6. Mettre votre investissement locatif en gestion 

La gestion d’un investissement locatif peut prendre beaucoup de temps, entre la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’état des lieux, la remise des clés, les différentes démarches administratives et l’entretien de l’appartement. 

Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel aux compétences d’une agence immobilière pour la gestion locative de votre bien immobilier. Ainsi, vous gagnez du temps et elle vous déchargera des démarches et éventuels soucis. Les honoraires peuvent varier entre 5 et 10% des loyers charges comprises. A savoir qu’ils sont déductibles des revenus fonciers.  

7. Souscrire à La Garantie Locative

Souscrire à l’assurance Garantie Locative assure le versement des loyers de votre bien immobilier. Elle est utile en cas de locataire défaillant, qu’il s’agisse de loyers impayés ou de dégradation du logement. Vous serez indemnisé pendant une durée maximale de 24 mois et dans la limite de 3100€ par mois. 

Il existe également des options de garantie en cas de carence de locataire (pas de locataire présent au début de l’achat du bien) ou vacance de locataire (logement vacant entre 2 locataires).  

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ? 

L’investissement immobilier locatif offre de nombreux avantages à ceux qui se lancent. En voici quelques uns : 

• L’investissement locatif est à la portée de tous . Vous n’avez pas besoin de connaissances techniques ou financières particulières. Vous pouvez le gérer vous-même, ou faire appel à un professionnel pour la gestion.
• Il permet de se constituer un patrimoine : grâce à l’investissement dans la pierre, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier que vous pouvez, à terme, attribuer à vos proches (ascendants ou descendants) afin de les aider à se loger correctement. Cet investissement peut également s’avérer utile si vous souhaitez habiter ce logement pendant vos vieux jours. 
• Vous obtenez des revenus complémentaires : si vous achetez via un emprunt, vous pourrez rembourser votre prêt grâce aux loyers perçus. Une fois le prêt payé, le bien immobilier est à vous et vous percevez une rente, ce qui vous assure un revenu pour l’avenir.
• Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt : l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs afin d’inciter l’investissement immobilier locatif. Si vous achetez dans le neuf, la Loi Pinel vous fera bénéficier d’un avantage fiscal. Si vous achetez dans l’ancien et prévoyez des travaux de réhabilitation, vous pouvez prétendre à la Loi Denormandie. 

Qui contacter pour réaliser un investissement locatif ? 

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif et recherchez un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches ou vous aider à trouver l’appartement idéal ? Contactez CHRISTOPHE BAUVEY IMMOBILIER, expert dans la vente de programmes immobiliers neufs dans toute la France. Son équipe saura vous conseiller et vous aider dans votre projet immobilier.