Guide : investir dans l'immobilier en 2023

Quel type d’investissement choisir pour obtenir la meilleure rentabilité ? Quelles différences entre les différents types d'investissements immobiliers ? Quel investissement correspond le plus à votre situation personnelle et professionnelle ? Investir dans l’immobilier présente des enjeux conséquents et cela implique de bien se renseigner sur les multiples possibilités qui vous sont offertes. 

Comparaison des différents types d’investissements immobiliers, analyse du marché immobilier et de son évolution, réponses aux questions les plus souvent posées : afin de vous apporter plus de renseignements pour réaliser votre investissement dans les meilleures conditions, nous abordons ici les les points clés vous permettant de réaliser un investissement rentable en toute connaissance de cause.

Achat de résidence principale, investissement locatif traditionnel ou pierre-papier : autant de possibilités pour vous constituer un patrimoine, autant de possibilités qui méritent réflexion. Contraintes budgétaires, envies, goûts et objectifs : vous saurez tout sur l'investissement dans notre guide pour investir dans l’immobilier !

1. Comparatif des différents moyens d'investir dans l'immobilier

1.1 L'achat d'une résidence principale

L'achat d'un bien immobilier ayant pour vocation de devenir votre résidence principale est un acte qui se doit d'être mûrement réfléchi. Au-delà de vos critères de recherche, d'autres facteurs essentiels sont à prendre en considération lors de l'achat de votre résidence principale :

-  Vos besoins actuels en lien avec votre situation familiale, personnelle et professionnelle

- Vos potentiels besoins futurs nécessitant d'envisager l'acquisition d'un bien en prenant en compte la perspective de revente

1.1.1 Acheter une résidence principale en tenant compte de ses besoins actuels

Les premiers critères relatifs à l'acquisition d'une résidence principale répondent à une vision "court/moyen terme" visant à répondre à vos exigences actuelles ainsi qu'à votre mode de vie.

Par exemple, si l’on prend le cas d’un célibataire peu casanier, nous supposons qu’il aura tendance à s'intéresser en premier lieu à la situation de son bien - en centre ville à proximité des commerces. A l'inverse, pour le cas d’un couple avec enfants, nous supposons qu’il privilégiera la surface du logement. 

Dans le même esprit, bien que ces exemples soient subjectifs et dépendent de chacun, un senior accordera probablement plus d'importance à l'accessibilité du logement et à sa proximité des commerces qu'à la surface de son logement.

1.1.2 Acheter une résidence principale avec perspective de revente du bien immobilier

Envisager la revente de votre bien immobilier avant même son acquisition, c'est avoir une vision à moyen-long terme et vous avez raison !

En raison d'une mutation, d'une obligation familiale ou pour tout autre motif : même si votre bien vous plait et qu'il représente le havre de paix dont vous avez toujours rêvé, rien ne garantie que vous ne deviez pas envisager sa revente d'ici à quelques années. En ce sens, il est important d'acquérir un bien avec des caractéristiques intéressantes dont la revente pourra être réalisée rapidement (emplacement, aménagements extérieurs, etc.).

En France, l'investissement immobilier est généralement restreint à l'investissement locatif  traditionnel dit "en dur". Cependant, nombreuses sont les solutions connexes pour investir dans l'immobilier, à commencer par ce que l'on appelle par exemple "la pierre-papier", groupement de différents types d'investissement.

1.2. Investir facilement dans l'immobilier “pierre papier”

L'immobilier "pierre-papier" est donc constitué de plusieurs types d'investissement :

- Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui représentent un placement immobilier locatif de long terme permettant d'être propriétaire associé et de percevoir des revenus issus des locations du bien.

- Le financement participatifs de projets immobiliers, également appelés solutions de crowdfunding immobilier, permettant de percevoir des intérêts en tant que créancier auprès d'un promoteur immobilier que vous aurez préalablement financé.

- Les sociétés d'investissement immobilier cotées, qui vous permettent de devenir un actionnaire à part entière d'une société foncière et d'en percevoir les dividendes.

Ces trois types d'investissement sont des investissements immobiliers les plus accessibles et confortables. Pour quelles raisons ? Tout simplement parce que le ticket d'entrée ne représente que quelques centaines d'euros, qu'il est possible de diversifier votre patrimoine rapidement et qu'il s'agit là de types d’investissement demandant peu de contraintes liée à la gestion.

En résumé, l'investissement "pierre papier" est généralement apprécié et choisi par des actifs et des retraités n'ayant ni le temps ni la volonté de prendre en charge la gestion du bien tout en souhaitant obtenir un rendement intéressant. 

1.3 Investir dans l'immobilier locatif traditionnel

A l'inverse de l'immobilier "pierre papier", l'investissement dans l'immobilier locatif traditionnel représente bien plus de responsabilités et d'investissement de la part du propriétaire bailleur vis à vis du locataire du bien. 

Responsabilité de l'achat du bien, responsabilité de la gestion locative, responsabilité des risques matériels ou financiers en lien avec votre bien immobilier : autant de points sur lesquels fixer votre attention avant de vous lancer dans un investissement locatif.

Pour réussir son investissement locatif, il faut avant tout penser à trouver un bien susceptible de plaire au plus grand nombre, vous apportant un bon rendement et de belles perspectives à long terme.

En conclusion, pour obtenir un retour sur un investissement intéressant suite à un investissement avec l'immobilier locatif traditionnel, vous devez vous investir et prendre vos responsabilités plus que pour tout autre investissement et vous devrez vous investir personnellement !

2. Le marché de l'immobilier et son évolution depuis quelques années

La valeur de l'immobilier fluctue et depuis quelques années maintenant, le logement est devenu la principale dépense des foyers Français, loin devant les frais de carburant ou de denrées alimentaires.

2.1 L'évolution de la valeur de l'immobilier en France

Spécialiste reconnu du marché immobilier, Jacques Friggit -  ingénieur général au Conseil général de l'environnement et du développement durable, s'est intéressé à l'évolution du prix des logements vis à vis des revenus des Français.

Comme le démontre ce graphique, avant 2001, le prix des logements  évoluait au même rythme que le revenu des Français.

En revanche, nous pouvons constater qu'il n'en est plus de même à l'heure d'aujourd'hui ou le prix des logements évolue nettement plus rapidement que les revenus des Français, traduisant finalement une irrationalité de ce marché.

2.2 L'évolution du pouvoir d'achat immobilier des foyers Français

Comme en témoigne le graphique ci-dessous réalisé par le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) d'après sources de l'INSEE, malgré la baisse des taux de crédits immobiliers proposés, le pouvoir d'achat des Français a nettement chuté depuis la hausse de la valeur des biens immobiliers.

Le marché de l'immobilier pourrait être qualifié de marché de confiance basé sur un postulat incertain : la valeur d'un bien aujourd'hui sera multipliée à l'avenir.

Sur ce marché, la place de la psychologie est prépondérante dans la détermination du prix d'un bien immobilier : entre les espérances et les attentes financières et psychologiques de l'acheteur comme du vendeur, la valeur de l'immobilier peut varier du simple au double.

3. 10 Questions/Réponses pour un investissement immobilier rentable.

• 1. Le prix de l'immobilier est-il continuellement en hausse ?

Non, et Oui. L'immobilier est un marché relativement instable, disons plutôt cyclique : il présente des périodes de hausses comme des périodes de baisses, tout en sachant que les épisodes passés ne sont pas à considérer comme base historique des évolutions à venir.

• 2. La France fait-elle face à une pénurie de logement ?

Non. La France compte plus de 35 millions de logements pour moins de 30 millions de ménages : le nombre de logement est excédentaire et la France n'est donc pas face à une pénurie de logement. Ce mythe est le résultat d'une mauvaise transmission de l'information par les médias, rien de plus. Pour aller plus loin, le nombre de logements vacants est en perpétuelle augmentation depuis 1986.

• 3. Les étrangers qui achètent massivement privent-ils les Français de logements ?

Non. Si l'on étudie les chiffres de 2016 sur Paris qui compte la part la plus importante d'étrangers, les étrangers n'auraient représenté que moins de 5% des transactions immobilière contre plus de 15% à Londres, ce qui remet les choses en perspective.

• 4. Est-ce vrai que de ne pas investir et payer un loyer se résume à jeter de l'argent par les fenêtres ?

Non. Là encore, halte aux idées reçues. Les raccourcis ne sont pas tous bons à prendre. Pour être à même de répondre à cette problématique, il faut comparer les deux situations d'égale à égale : Il faut comparer les montants des loyer "perdus" dans le cadre d'une location avec les montants "perdus" dans le cadre d'un achat - par exemple, les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, les taxes diverses, etc.

De plus, cela dépend également de votre lieu de résidence : l'amortissement de l'achat peut-être plus ou moins long. A titre indicatif et pour exemple, le ratio "prix/loyer" à la campagne peut amortir un achat en 7 ans : en région parisienne, cela peut prendre plus de 20 ans.

Nous mettrons un terme à ce faux débat en concluant sur le fait qu'il s'agit la d'une réponse ne pouvant être traité qu'au cas par cas et non généralisée pour l'ensemble du marché immobilier.

• 5. L'immobilier est toujours le meilleur investissement ?

Oui, mais pas toujours. L'investissement immobilier reste l'un des meilleurs investissement pour faire fructifier votre capital (à condition d'avoir respecté l'ensemble des critères pour réaliser un bon investissement que nous avons énumérés plus haut). En effet, les avantages sont nombreux :

- la valeur d'un bien immobilier est protégé par tout phénomène d'inflation

- l'investissement immobilier est l'un des seuls investissements réalisable à crédit

- il répond à un besoin fondamental : accéder au logement

Ici, il faut donc distinguer la capacité d'épargne permettant de construire un patrimoine financier (avec actions, titres, obligations) de la capacité d'endettement permettant de construire un patrimoine immobilier.

• 6. Quelles sont les solutions pour défiscaliser son investissement immobilier ? 

De nombreux dispositifs existent en termes de défiscalisation mais cela dépend du type d'investissement que vous avez réalisé :

- Si vous avez opté pour l'investissement en direct, des dispositifs ont été mis en place pour vous permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt comme par exemple la Loi Pinel ou encore le statut de LMNP.

- Si vous avez opté pour un investissement "pierre papier", nos spécialistes se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

• 7. Pourquoi privilégier l’immobilier neuf à l’ancien ? 

Vous cherchez des avantages d’investir dans un bien neuf plutot qu’un bien ancien ? Nos spécialistes vous font un bilan listant de multiples avantages : 

• Vous bénéficierez d’une réduction des charges en raison des nouvelles normes de construction
• Vous profiterez de l’attractivité du neuf pour la mise en location rapide de votre logement
• Vous pouvez bénéficier d’aides financière de l’Etat
• Votre bien immobilier bénéficiera d’équipements de sécurité et de fiabilité plus robuste que ceux présents dans les biens immobiliers anciens
• Vous profiterez de réductions de vos droits de mutation
• L’acquisition d’un bien immobilier neuf valorise votre patrimoine

• 8. Qu’est-ce que le droit de réservation lors de l’achat d’un bien immobilier ? 

Le droit de réservation est un contrat établi par le vendeur dans lequel il s’engage à retirer son bien immobilier du marché pour le réserver à un acheteur potentiel. Ce contrat est donc un pré-contrat permettant la réservation du bien moyennant un dépôt de garantie définit par le vendeur. 

• 9. Quelle fiscalité appliquée lors de la vente d’un appartement loué ? 

En cas de vente d’un appartement actuellement loué, la plus-value est soumise à 19% d’imposition. Il faudra également rajouter ensuite les prélèvements sociaux, voire une taxe en sus si votre plus-value dépasse les 50 000€. Vous pouvez également bénéficier d'abattement fiscaux en fonction de votre date d’investissement et, par conséquent, de la durée depuis laquelle vous le détenez. Par exemple, si vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans, alors votre abattement se traduit par une exonération d’impôts. Nos spécialistes vous éclairent sur ce sujet.

• 10. Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Investir dans un bien immobilier neuf procure différents avantages.
Frais d’entretien peu importants du fait de l’état neuf des équipements, espaces optimisés et fonctionnels comprenant les dernières technologies (isolation, chauffage) permettant de réaliser à terme des économies d’énergie, vous êtes épargné des défauts de conformité du fait des garanties liées au parfait achèvement, frais de notaires réduits, avantages fiscaux : nombreux sont les bénéfices procurés par un investissement dans le neuf.