Nos conseils pour rentabiliser un investissement immobilier

Vous venez d'investir dans l’immobilier ? Vous voulez savoir quand votre achat sera rentable ? Ou quel est le meilleur moment pour vendre et être rentable ?

Les Français sont de plus en plus nombreux à faire de l’investissement locatif pour défiscaliser ou pour acquérir des biens immobiliers et se construire un patrimoine. En 2019, on compte une augmentation de +31.8 %, soit 1 achat immobilier sur 4 sont un investissement locatif. En général, il est très compliqué de déterminer la rentabilité d’un bien, il y a de nombreux critères qui doivent être pris en compte pour calculer le rendement de l’investissement : la superficie, la localisation, la durée de l'endettement, le type de bien, ancien ou neuf, etc. Dans certains cas, les biens peuvent être rentables en quelques années, dans d’autres cas, les biens peuvent prendre plus de temps : Retrouvez tous les éléments à prendre en compte pour savoir comment rentabiliser le plus rapidement son bien immobilier ?

1- La rentabilité locative 

1.1 - Qu’est-ce que le rendement locatif d’un bien immobilier 

Acheter pour louer et acheter pour se loger est un sentiment différent, les critères et les attentes ne sont pas les mêmes. Lors d’un investissement, on calcule le rendement annuel de son placement pour évaluer la somme d’argent gagné sur un an. Plus intéressant que l’épargne et l’assurance vie, l’investissement locatif est un placement rassurant, c’est un indicateur clé de performance.

Pour évaluer la pertinence d’un placement, il faut dans un premier temps calculer votre rendement locatif, si votre bien est un studio, appartement, maison, parking, box, le rendement locatif est appelé rentabilité locative ou rapport locatif. Cet indicateur est exprimé en pourcentage. Ce ratio détermine la bonne santé de votre placement, il permet d’estimer les futures pertes tout en évitant les risques.

La rentabilité locative donne au futur acquéreur la rentabilité qu’il doit percevoir et se résume à calculer en combien de temps la location d’un logement selon le prix d’achat et les différents frais annexes qu’il a pu engendrer pour l’entretien de son bien sont rentables. L’objectif est de déterminer et d’obtenir un placement immobilier intéressant pour le capital investi. 

Attention, il ne faut pas se fier uniquement à cet indicateur lorsqu’on achète un bien pour louer, il faut également faire attention à la ville et à l'arrondissement qu’on choisi. Il existe de fortes variations dépendantes selon l’implantation de la ville. D'autres éléments sont à prendre en compte pour réussir son investissement locatif, comme le choix d'un bon locataire, acheter un bien recherché, et la localisation.

1.2 - Rentabiliser son bien immobilier selon le choix de la localisation

Il faut savoir que la rentabilité d’un bien va dépendre de différents critères, l’un des plus important est la localisation de votre futur achat.

En 2020, les grandes villes sont plus propices à l’investissement immobilier dû à leur modernisation, Paris, Marseille et Bordeaux sont des métropoles qui proposent des petites surfaces d’habitations (T1, T2) qui sont très recherchées par les acquéreurs. Des projets de rénovations et d’aménagement urbain sont en cours, ainsi que des aides pour la défiscalisation sont mis en place comme la Loi Pinel pour le neuf et la mesure Denormandie pour l’ancien. Cependant, dans certains arrondissements, il faut compter environ 8 ans pour bénéficier d’un rendement positif. La ville doit être dynamique pour louer rapidement et facilement à une large population pour éviter les abscences locatives.

Dans quelles villes investir pour obtenir un bien immobilier rentable ?

L’emplacement de votre bien détermine à 70 % la rentabilité de votre investissement. La localisation est primordiale pour ne pas impacter directement le ratio de votre rentabilité locative, il faut prendre en compte l'emplacement de votre bien, le quartier d’appartenance et analyser l’état locatif de la ville. Les villes ayant un rendement les plus élèves sont habituellement celle où la demande locative dépasse l’offre et que le prix de l’immobilier restent abordables à l’achat.

En France, le rendement locatif s'élève à peu prés à 6 % brut. Les villes comme Marseille, Bordeaux et Lyon ont des excellents ratios et possèdent un rendement brut de 7 %, à l’inverse certains arrondissements de Paris n’atteignent pas ce ratio (4 %) dû à l'attractivité des prix en hausse et une demande très forte. 

1.3 - Comment calculer rentabilité locative ?

Vous venez d'acquérir un bien et vous voulez connaître le rendement locatif de votre achat, vous trouverez trois formules de calcul différentes :

• La rentabilité locative brute, elle ne tient pas compte des frais de TVA, de notaire et du coût du crédit, il vous faut faire cette opération : (Loyer Annuel Brut / Valeur du bien immobilier) x 100 = Rentabilité locative brute (en %).

• La rentabilité locative nette de frais et de charges, ici c’est la rentabilité brute qui inclue les frais d’entretien et la gestion du bien : (Loyer Annuel - Taxe Foncière - Frais de Gestion - Autres Charges) / (Valeur du bien immobilier) x 100 = Rentabilité locative nette (en %).

• La rentabilité locative nette d’impôt : il faut calculer l’impact fiscal du bien en prenant en compte les différents avantages fiscaux mis en place par l'État. Le calcul dépend du foyer fiscal en lien avec le bien à louer et des avantages fiscaux accordés. 

2 - Combien de temps faut-il garder un bien immobilier pour un achat rentable ? 

L’achat d’un bien immobilier représente un investissement qui dans le futur sera symbolisé comme un retour sur investissement. L’amortissement de votre achat n’est pas immédiat, il devient rentable seulement au bout de la sixième année.  Pendant combien de temps, vous devez conserver votre achat pour qu’il soit rentable ?

Au plus, vous vivez longtemps dans votre logement, au plus votre bien devient avantageux et rentable au fil des années. Lors de la signature de l’acte d’achat vous allez dépenser de l’argent, entre les frais de notaire, des frais d’agence (si vous passez par un intermédiaire), les frais de garanties et les frais de dossier. Tous ces frais fixes en lien avec votre achat, représentent un supplément. D’autres dépenses vont venir se rajouter : la taxe foncière, l’assurance habitation, les charges de copropriété, et les frais de travaux et d'aménagement. 

Vous devrez attendre certains mois avant que les loyers que vous auriez payés en tant que locataire atteint le montant correspondant au coût d'acquisition. C’est à partir de ce moment que vous commencerez à amortir votre bien immobilier. Cependant, la variation coût d’achat = coût location est difficile à établir, il résulte de l’évolution des prix et des loyers dans les années à venir.

3 - Exemple d’investissement immobilier rentable 

L’investissement immobilier peut se faire dans le neuf mais, également dans l’ancien, les frais ne seront pas identiques. Dans l’ancien, le prix du bien sera plus bas mais demande un investissement financier plus important pour rénover le logement et le mettre aux normes, il risque également d’avoir des charges plus élevés dû à sa vétusté. Tandis que dans le neuf, le prix du bien sera plus haut, mais vous êtes protégé pendant 1 an de la garantie parfait achèvement, pendant 2 ans de la garantie biennale et pendant 10 ans de la garantie décennale qui couvre le gros œuvre. Retrouvez trois exemples d’investissements immobiliers avec une bonne rentabilité locative :  

3.1 - Parking / Box 

Investir dans un parking reste un excellent placement rentable, il faut compter entre 5 000€ et 30 000€ à l’achat selon la ville et vient se rajouter des frais de notaire qui reste élevé. De plus, l’utilisation de la voiture dans les grandes métropoles est de plus en plus contrôlée, dans quelques années la présence de la voiture en voie publique pourraient venir à disparaître. Aujourd’hui, le plus avantageux est de détenir un box, le loyer est plus attractif une augmentation de 10 % à 20 % contre une place de parking sous-terrain et peut-être utilisé comme espace de stockage.

3.2 - Les résidences de service

Les résidences de service EHPAD sont destinées à une catégorie de population qui proposent des services spécifiques pour les seniors, ou les résidences étudiantes. Des placements immobiliers avantageux qui offrent une rentabilité annuelle de 4.25 % ce qui est supérieur aux autres placements financiers. 

3.3 - Logement meublé dans l’ancien 

La location meublée possède un régime fiscal plus avantageux et assure une rentabilité de 15 % à 20 % plus élevés à contrario d’une location vide. Il faut opter pour des petites surfaces, choisir des quartiers centraux ou résidentiels, et offrir un confort maximal avec des aménagements et équipements pratiquent. Un appartement loué sur du long terme est plus rentable et va moins se détériorer au fil du temps. Il faut savoir que la location d'un logement meublé dans l'ancien est plus recherché, il est intéréssant d'investir en tant que Loueur meublé non professionnel pour avoir un investissement rentable sur le temps et des avantages fiscaux.

3.4 - La division de lot

Elle permet de vendre un bien en plusieurs partir et de percevoir non seulement un loyer, mais plusieurs revenus sur un seul bien. Ce mode d’investissement peut se faire sur des grands appartements de type T4 - T5 qui peut être séparé en un ou deux T2. Les petits lots sont recherchés par un grand nombre de clients et se louent beaucoup plus facilement. Le découpage va valoriser chaque m² de votre surface ce qui va générer une plus-value de 30 % sur le prix de vente initial. 

Par conséquent, tous les acquéreurs ne sont pas sur un pied d’égalité identique concernant le délai de leur rentabilité locative. Il est impossible de donner un ordre de grandeur qui correspond à toutes les situations pour la rentabilité d’un bien immobilier. Chaque situation étant différente, il est conseillé de vous rapprocher d’un expert en investissement locatif à Lyon. Notre agence immobilière vous accompagne dans l’achat d’un bien immobilier, sur les critères à prendre en compte et dans la durée de votre investissement locatif. Prenez contact avec un professionnel pour calculer la rentabilité de votre bien.