Réussir votre investissement locatif : Réduisez vos impôts et développez votre patrimoine avec Bauvey Immobilier

Investir dans l’immobilier est une stratégie pertinente pour se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.

La loi Denormandie s’applique aux logements anciens à rénover, situés dans des communes éligibles (notamment programmes Action Cœur de Ville ou périmètres d’ORT). Les travaux d’amélioration éligibles doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition + travaux) et le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, avec plafonds de loyers et de ressources des locataires. La réduction d’impôt suit, en principe, les règles du Pinel en vigueur à la date d’acquisition (durées 6/9/12 ans, base plafonnée à 300 000 € et 5 500 €/m²).

La loi Malraux vise la restauration d’immeubles situés en sites patrimoniaux remarquables. Elle ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux éligibles, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, au taux de 30 % (secteurs avec plan de sauvegarde et de mise en valeur – PSMV) ou 22 % (autres secteurs éligibles). Le bien doit ensuite être loué nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans. Pas de plafonds de loyers/ressources, mais les travaux doivent être autorisés et encadrés (ABF).

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’adresse aux investisseurs recherchant des revenus complémentaires. Les loyers meublés sont imposés en BIC, avec possibilité d’opter pour le régime réel afin d’amortir le bien et le mobilier et de déduire les charges, ce qui limite fortement la fiscalité sur les loyers. L’amortissement n’est pas imputable sur le revenu global et ne peut pas créer un déficit fiscal; il s’impute et se reporte dans le temps sur les résultats BIC.

Le déficit foncier concerne la location nue au réel: les dépenses d’entretien et d’amélioration (hors construction/agrandissement) sont déductibles des revenus fonciers et, en cas de déficit, imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond relevé dans certains cas d’importants travaux de rénovation énergétique), le solde étant reportable pendant 10 ans. L’engagement de location nue pendant au moins 3 ans après imputation est requis.